Dear {name},
房地產作為人生中最重大的一筆消費,不論是要自住用或投資用,如果能夠了解到房市的循環如何變化就能更正確地抓到布局的時間點,本篇文章將透過觀察歷史的房價軌跡,並討論背後影響房價的因素,藉此展望未來走向。

本文重點:

  1. 台灣房地產 2024 第一季持續上漲,背後上漲的邏輯為何?

  2. 如何觀察過去台灣的五波房市週期? 影響房價多空走勢的主因是甚麼?

  3. 目前台灣面臨過去歷史沒有過的人口下滑問題對於住房需求的影響衝擊有多大呢?

  4. 目前台灣房市正處於房市週期的哪個階段?

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前言

回顧過去兩年台灣房市,2022 年下半年房地產的交易量能轉弱後,台灣房價僅作了 1 ~ 2 季的短暫回檔後又再度向上攀升,甚至持續寫下歷史新高,讓許多投資人困惑不已。細究台灣房地產「交易量」的短週期變化,我們可以發現台灣房市平均走完一個完整的循環大約落在 4 ~ 5 年的時間,這頻率其實與製造業週期的景氣榮枯相互對應(雖然由於房地產流動性較差,走勢會略微落後),這樣的關係也源自於台灣的製造業佔比 GDP 高達 35%且製造業就業人數佔比達 26%,因此當製造業景氣好轉時,會帶動企業盈利和投資意願增加,以及勞工薪資和加班時數增加,刺激房地產交易量上升,並吸引建商推出更多建案,反之依然。

然而,當對應到歷史房價走勢時,卻意外的發現,當在短期住宅的交易量走入下降循環時,卻未必會顯著影響到房價,通常只會有短暫的休息、甚至繼續上漲,房市甚麼時候才會出現比較顯著地回調? 人口減少的壓力對於房市的影響有多大、又何時才會顯現? 針對以上許多市場的疑慮,本篇報告我們將快速帶你看懂台灣房地產的四次大循環,以及超長期週期的走勢與展望:

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一、台灣房市五波大多頭:生產力和通膨循環定調房價長期趨勢

觀察過去的房價,我們可以發現大致有五波大循環的上升循環,而背後都牽連著一些重點的時空背景和產業發展:

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第一波:台灣農轉工,大量人口湧入都會區

從最早期的 60 年代,當時台灣發展轉向以「出口導向」為主,農業社會逐漸轉為工業社會,帶動出口佔比大幅擴張(由 60 年代初期的 5.8% 攀升至末期的 14.6%),加上人口快速成長,大量人口湧入了都會區工作,帶動住宅需求明顯增加,公寓大樓開始林立,取代了原本低矮的透天住宅,而居民收入水準改善後,也帶動房價持續地攀升,是第一波台灣房市的上升週期,直到在 1969 年政府為了壓抑投機買盤而出台第一次的房市調控,加上當時的經濟增速開始放緩,房價增長才有了明顯趨緩。

第二波:都市化進度加快以及十大建設

到了 70 年代,此時也是台灣房價漲幅最誇張的 10 年上升週期,主要來自多重因素疊加所致,台灣開始由輕工業轉型發展重工業,出口佔比進一步地擴張(由 60 年代初期的 17% 攀升至末期的 29.6%),加上蔣經國開啟了十大建設計畫,帶動都市化進入加速期,住宅需求顯著攀升,除了生產力的支撐外,期間還遇上了兩次的石油危機(1973 年和 1979 年)帶動國際原物料價格以及建材成本飆漲,這也讓當時的房價幾乎沒有回頭過地狂飆,但後續也因此面臨了高通膨造成的經濟衰退,台灣房價也進入了第一次較明顯地修正期。

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