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【關鍵圖表】台灣-房市循環關注指標(用戶分享)

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自新冠肺炎爆發以來,台灣房市是否將受衝擊一直是市場熱門的議題,而近期研究員專區的用戶萊恩分享了一張台灣-房市循環的圖表,我們認為相當具有參考性,因此也製作成關鍵圖表分享給大家,如果想要看他更多關於房市的想法也歡迎到原文觀看喔!


一、台灣房市循環應關注哪些指標?

此張關鍵圖表主要使用三項台灣房地產相關數據-核發建築物建造執照面積建物所有權第一次登記面積建物所有權買賣面積,並採12個月平均來觀察長期變化。

以下簡述他的觀念,一起來看看他是怎麼利用此三項指標解讀台灣房市循環:

(1) 核發建築物建造執照面積

當建商準備執行房屋建案時,建商需先向政府申請建造執照並核發後才可以正式動工,同時建商也要取得建造執照後,才可以合法進行房屋的預售動作,此指標可作為衡量建商開發新建案的強弱。

(2) 建物所有權第一次登記面積

當建商歷經約2~3年後,將建築工程完工後取得使用執照後,意味建築確實完工可進行交屋,建商隨即會向地政機關辦理建物所有權第一次登記(建物總登),而此數據將包含預售階段已出售和尚未售出的新建完成建物面積。

(3) 建物所有權買賣面積

此數據包含當期市場上的各屋齡成屋,以及剛完成建物總登後移轉給預售買方的當期完工建物,也就是說這個數字包含成屋買賣交易,以及新完工建物已預售出去並交屋的部分。


二、如何觀察當期台灣房市的供給?

由於預售通常發生在建物完工當期約2~3年之前,僅參考建物所有權買賣面積無法準確衡量當期房市的狀況,會被預售數字干擾,因此將建物所有權買賣面積(成屋買賣+預售已售)減去建物所有權第一次登記面積(預售已售+預售未售),得到當期成屋買賣超過預售未售面積的差額,而從兩者之差可大概看出當期房屋供需的情形**:

兩者之差為正

成屋市場買盤多於當期未預售出的新完工餘屋,隱含市場相對供不應求。

兩者之差為負

成屋市場買盤低於當期未預售出的新完工餘屋,隱含市場相對供過於求。

需注意建商實際過戶給預售買方的時間可能落後建物總登1~2個月,不過此數字已可大概評估房市供需力量間的相對消長方向。


二、如何用上述數據觀察台灣房市循環?

台灣房市循環大致可分為衰退期、復甦期、榮景期:

衰退期(圖中紅色處)

房地產買氣減弱,建物所有權買賣面積已出現下跌(黃色線),但建物所有權登記面積(藍色線)仍處於高位,市場開始供過於求,建商也在此時期放緩推案,核發建築物建造執照面積(紅色線)快速下滑,房市進入衰退。

復甦期(圖中綠色處)

台灣當期房屋供需逐漸好轉,代表成屋買氣回溫,供需狀況有所好轉,將刺激建商推案,建照核准面積開始上升,但由於前幾年房市低迷,影響建物所有權第一次登記面積仍持續走弱,此時期也是房市相對低風險的投資階段。

高原期(圖中綠色處)

房市熱絡,建商持續申請建照推建案,核發建築物建造執照面積上升,同時前幾年的建案陸續完工,使建物所有權第一次登記面積開始止穩回升。但榮景期中後期,新的供給陸續進入市場,供不應求狀況逐漸緩解,將使建商放緩申請建照速度,使房市開始陷入較危險的投資階段。


觀察過去20年的台灣房市軌跡,相對適合進場的購屋時點為復甦期,相對風險高的購屋時點為榮景期中後期。過去20年台灣房市已完成2個循環,觀察信義房價指數國泰房價指數,主跌段大都發生在房市高原期後期到衰退期,若能避開此時期進場投資房產,相信能降低風險。

而原先台灣房市正處於復甦期後半,但隨著新冠肺炎的爆發,疫情是否導致房市持續位於復甦期甚至陷入短暫衰退,值得用戶關注,各位可到台灣總經成績單-房地產追蹤此張圖表作為觀察台灣房市的參考指標喔!

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圖表討論

  • 現在房價太高,無能力購屋
     
  • 房價並未大幅下挫,不如金融海嘯
     
  • 這房價還未反應正常的價位,再砍20%再說吧~
     
  • 與其把資金買房,不如投入股市~
     
  • 低利率時代.房地產最佳保值產品
     
  • 低利率人人買得起房,希望有生之年持續低利就好了
     
  • 這圖表太棒了,可以當作預估市場的指標,只是大多數人無法接受事實酸言酸語,真是可憐
     
  • 這圖很可惜沒有把房價指數拿來比對,而且參考的時間線太短,僅僅只參考20年沒辦法代表未來房價會真正到高原期
     
  • 因為環境與產業變數因子與過去不同.