關鍵圖表
【關鍵圖表】觀察中國房市的關鍵指標!
近期隨著中國資金面的吃緊，代表銀行間借貸成本的Shibor不斷向上飆升，3個月的Shibor從2.8%一路走高到4.77%，同一時間中國的房價也在Shibor向上走高的同時，出現了高點回落的現象，兩者之間是否存在著什麼樣的關係?我們是否可以用Shibor觀察房市?
Shibor是什麼?
Shibor為中國銀行間短期相互借款的利率，可以視它為一種反應目前市場資金鬆緊的情況，目前Shibor有8個期間的報價，分別為隔夜、1周、2周、1個月、3個月、6個月、9個月以及1年。
當市場資金充裕>>Shibor走低 當市場資金緊俏>>Shibor走高
Shibor與房市的關聯是什麼？
我們利用2010年至今，中國房市出現明顯的三次循環來觀察利率對房價的影響。
2010年4月，中國政府提出《新國十條》打房政策，這是首次提出的家庭購房套數限購令，然而房價到了2011年1月仍位於高點，因此人行宣布調高存款準備金率，從1月的19%調高到7月的21.5%，Shibor(3個月)也從原先的4.42%攀升到7月高點6.39%，而在利率的調升過程中房價則開始出現明顯的向下修正。
2013年2月，中國政府再次推出《新國五條》的打房政策，然而政策祭出後，中國房市依舊熱絡，總體房價成長持續上揚，一度達到10%高點。直到2013年下半年起，因當時中國影子銀行興起，由於這些私有公司還款能力不足，導致銀行出現信貸危機，Shibor(3個月)從2013年6月的3.88%上升到5.8%，中國貨幣上場出現「錢荒」的問題，儘管政府於2014年中提出房市鬆綁政策，房價之後依然出現下跌循環。
2016年底，由上海第一個推出《滬九條》，接這一線及二線城市皆陸續推出打房政策，但中國房市卻仍維持在高速成長。直到Shibor(3個月)在今年初因為人行上調逆回購和MLF等公開市場操作工具再加上M2年增率持續放緩等因素之下，出現飆升情形，房價才終於在今年初開始以來出現高檔回落現象，深圳房價甚至已經開始出現衰退。
因此，根據這三次大循環的觀察，我們認為利率走勢對房市的影響大過於政策，政府政策對房價有限，而利率的變動更是觀察房價的關鍵。
結論
正所謂上有政策，下有對策，儘管中國政府實施再多的限購令，但是地方政府為了地方的經濟，實際執行狀況不為人知，加上民間有多種方法可以鑽漏洞，例如:政府先前規定一個家庭只能購買一套房，就出現離婚買房、政府規定地產開發商不能過度拉抬價格販售，於是建商綁定車位一起銷售，把價格轉移到車位上，這些對策都凸顯出政策難以實際控管房價。
然而利率政策的效果卻截然不同，鮮少有人不用貸款買房，只要利率走揚，資金借貸成本飆升，願意把錢放在房地產市場的投機客自然變少，因此利率走勢為觀察房價的重要先行指標，只要當市場資金充裕，Shibor將會走低，房價之後走高的機率便會增加，當市場資金緊俏時，Shibor將會走高，房價將進一步地被影響，出現回落的機率大增。
今年9月30號，人行宣布明年初將實施定向降準，此次人行的政策給予了市場信心，然而由於政策將於明年才實施，因此M平方認為至今年底Shibor仍將維持4%以上的水準，代表市場資金仍趨緊，預計2018年則因人行的寬鬆挹注，Shibor將向下走低，短期有助於緩和房價的跌勢。
M平方仍然認為此次人行的政策並不能完全消除房市的危機，不過是延緩了危機發生的時間點，原因為中國M2/GDP比重過高，中國政府難以過度寬鬆(詳見中國房市歷史循環＆未來走勢預期文章)，中國房市供過於求狀況依舊嚴重。
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