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【關鍵圖表】從房租看通膨與抗通膨標的的趨勢!

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近期通膨問題延燒,美國 9 月 消費者物價 年增率達 5.4%,創 2008 年以來新高,各央行也針對「通膨是否為永久性」看法產生分歧。M 平方拆分 CPI 細項中的房屋及房租兩項,帶你重新認識對美國通膨的看法!


一、為什麼看美國通膨要看房屋及房租?

消費者物價指數中,房屋相關的商品、服務、能源等項目總計佔 CPI 比重約 40%,而佔 CPI 比重約 31% ~ 33% 的房租,則是單指房屋中的服務項目,觀察 9 月房屋 通膨(含房租)年增 3.89%,房租 通膨亦達 3.15%,成為支撐美國通膨位於高檔的關鍵。

房租兩大項目,為主要住宅租金所有權人約當租金,主要住宅租金的定義較為直觀,即是指民眾在市場上租房的花費,佔比約 CPI 的 7% ~ 8%;而所有權人約當租金則是指房屋擁有者將自有住宅於市場上出租所獲得的預期租金,計算方法為將購屋一次性成本,以租金方式分攤換算成 CPI ,佔比約 23% ~ 24% 較高,於近月也看到兩者同步攀升。

二、如何判斷房租的走勢?

M 平方認為美國房地產循環約 18 年一次,在 2012 年後已進入新一輪多頭趨勢,疫情後貨幣、財政政策放水更使民眾可支配所得增加,加速房價的升幅,而市場上在簽訂租房合約時,通常會一次性簽訂 6 ~ 12 個月的合約,因此房價的上升要移轉至消費者會有一定滯後現象。從圖上可以看出,房價明顯領先於房租通膨約 1 年的時間,因此去年年中以來大幅上漲的房價,也在今年起逐步看到房租壓力的攀升,帶動通膨成長。

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MM 研究員

近期市場關於通膨是否為永久性的討論漸多,我們認為高檔的房價可能於未來因基期與購買降溫而趨緩,因此並非所有房地產行業均將繼續成長,但房租滯後且長期穩定的特性使其於未來一年繼續創高為大概率事件,而該特性也將持續帶動相關投資商品,例如收益以配發現金股利為主、而非資本利得的 REITS 等資產, 長線來看 18 年一次的房地產循環仍在進行,短期也一定程度具有抗通膨資產特性。

最後,我們建議用戶可以關注 美國-房地產 圖表,以便隨時觀察房市相關指標,也可以到ETF專區查看 REITS商品,掌握相關知識,為自己的投資負責!

註:非美國的海外投資者投資美股所獲取的現金股利時會被美國政府徵收 30% 的稅金,因此稅務問題也需考慮在內。

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