自新冠肺炎爆發以來，台灣房市是否將受衝擊一直是市場熱門的議題，而近期研究員專區的用戶萊恩分享了一張台灣-房市循環的圖表，我們認為相當具有參考性，因此也製作成關鍵圖表分享給大家，如果想要看他更多關於房市的想法也歡迎到原文觀看喔！

一、台灣房市循環應關注哪些指標？

此張關鍵圖表主要使用三項台灣房地產相關數據-核發建築物建造執照面積、建物所有權第一次登記面積、建物所有權買賣面積，並採12個月平均來觀察長期變化。

以下簡述他的觀念，一起來看看他是怎麼利用此三項指標解讀台灣房市循環：

(1) 核發建築物建造執照面積

當建商準備執行房屋建案時，建商需先向政府申請建造執照並核發後才可以正式動工，同時建商也要取得建造執照後，才可以合法進行房屋的預售動作，此指標可作為衡量建商開發新建案的強弱。

(2) 建物所有權第一次登記面積

當建商歷經約2~3年後，將建築工程完工後取得使用執照後，意味建築確實完工可進行交屋，建商隨即會向地政機關辦理建物所有權第一次登記(建物總登)，而此數據將包含預售階段已出售和尚未售出的新建完成建物面積。

(3) 建物所有權買賣面積

此數據包含當期市場上的各屋齡成屋，以及剛完成建物總登後移轉給預售買方的當期完工建物，也就是說這個數字包含成屋買賣交易，以及新完工建物已預售出去並交屋的部分。

二、如何觀察當期台灣房市的供給？

由於預售通常發生在建物完工當期約2~3年之前，僅參考建物所有權買賣面積無法準確衡量當期房市的狀況，會被預售數字干擾，因此將建物所有權買賣面積(成屋買賣+預售已售)減去建物所有權第一次登記面積(預售已售+預售未售)，得到當期成屋買賣超過預售未售面積的差額，而從兩者之差可大概看出當期房屋供需的情形**：

兩者之差為正

成屋市場買盤多於當期未預售出的新完工餘屋，隱含市場相對供不應求。

兩者之差為負

成屋市場買盤低於當期未預售出的新完工餘屋，隱含市場相對供過於求。

需注意建商實際過戶給預售買方的時間可能落後建物總登1~2個月，不過此數字已可大概評估房市供需力量間的相對消長方向。

二、如何用上述數據觀察台灣房市循環？

台灣房市循環大致可分為衰退期、復甦期、榮景期：

衰退期(圖中紅色處)

房地產買氣減弱，建物所有權買賣面積已出現下跌(黃色線)，但建物所有權登記面積(藍色線)仍處於高位，市場開始供過於求，建商也在此時期放緩推案，核發建築物建造執照面積(紅色線)快速下滑，房市進入衰退。

復甦期(圖中綠色處)

台灣當期房屋供需逐漸好轉，代表成屋買氣回溫，供需狀況有所好轉，將刺激建商推案，建照核准面積開始上升，但由於前幾年房市低迷，影響建物所有權第一次登記面積仍持續走弱，此時期也是房市相對低風險的投資階段。

高原期(圖中綠色處)

房市熱絡，建商持續申請建照推建案，核發建築物建造執照面積上升，同時前幾年的建案陸續完工，使建物所有權第一次登記面積開始止穩回升。但榮景期中後期，新的供給陸續進入市場，供不應求狀況逐漸緩解，將使建商放緩申請建照速度，使房市開始陷入較危險的投資階段。

觀察過去20年的台灣房市軌跡，相對適合進場的購屋時點為復甦期，相對風險高的購屋時點為榮景期中後期。過去20年台灣房市已完成2個循環，觀察信義房價指數與國泰房價指數，主跌段大都發生在房市高原期後期到衰退期，若能避開此時期進場投資房產，相信能降低風險。

而原先台灣房市正處於復甦期後半，但隨著新冠肺炎的爆發，疫情是否導致房市持續位於復甦期甚至陷入短暫衰退，值得用戶關注，各位可到台灣總經成績單-房地產追蹤此張圖表作為觀察台灣房市的參考指標喔！