【總經Spotlight】韓國房市過度槓桿，台灣會有泡沫危機嗎？

我們想讓你知道的是 :
在利率高漲的時代下，各國房價普遍從高檔明顯滑落，台灣房價也於 2022 Q4 逐漸從高檔放緩，但部分地區仍相對具有支撐，該如何展望後續房價走勢，M平方利用 10 張圖表解析目前房市供需狀況，以及房市是否有泡沫現象。

本文重點：

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一、 2023 Q1 房價概況

觀察近期信義公佈的房價指數，普遍從 Q4 開始逐漸趨緩，尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去兩年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩，Q1 房價指數分別季減 -2.25% 和 -1.19%，高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑，房價季減 -0.64%；但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺，例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲，後者甚至繼續創高；台中則在中科的外溢效應下具一定支撐，季增 0.52% 。

整體而言，房市在連續漲了將近兩年後漲勢終於有所放緩，雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔，但房價熱度在出口和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。

二、價格堅挺，量卻透露需求疑慮

除了觀察價格，我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。

房市交易量顯著滑落

觀察內政部公佈的 4 月房屋交易移轉棟數繼續維持在 20,593 棟的低值，年減幅高達 -28.65%（前 -16.8%），預售屋及成屋的成交量也繼續滑落至歷史低位，都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清，原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致房貸利率攀升至 2.08% 的新高以及政府持續出台房市調控政策（包括平均地權條例），導致市場對於買房的意願相對保守，這也讓房市循環指標（建物所有權買賣面積 - 建物所有權第一次登記面積）自 2019 年 6 月以來首度出現翻負，反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉，通常此後房價容易進入一陣子的修正期。