【展望 2025 系列一】降息週期正式展開，美國房市循環延長 or 泡沫？

我們想讓你知道的是：
我們將推出 2025 年展望系列文拉！首篇就來分享美國房地產。自 2022 年以來，伴隨著升息循環，美國房市開工、銷售受到明顯壓抑，如今降息循環展開，能否在未來刺激房市、支撐經濟？此外，房價上漲的背後有沒有暗藏著泡沫，本文將一次解析。

本文重點：

降息循環能否刺激房市：目前借款人財務狀況依舊健康，拖欠率並未受到高利率衝擊，仍然維持低檔，搭配降息預計能夠刺激需求回升，一併帶動其他住房相關消費支出，同時降息同樣也有助於建商釋出供給，支撐建築相關投資支出，在供需一同支撐消費與投資之下，房市將成為未來一年景氣軟著陸的重要關鍵。
房地產循環能否延續多頭：美國房屋的建設不足造成的供不應求問題持續存在，過去兩年的新屋開工低迷以及成屋鎖定效應預計也將使庫存保持在安全位置，加上嬰兒潮支撐買盤，我們仍舊沒有看到泡沫的風險，此外，在疫情過後的貨幣政策調整，更適當的延長了本次循環。

【展望 2025 系列】時序再度來到年底，M平方一如往年，搶先針對明年重要經濟體及關鍵議題提出看法，為訂閱會員開啟一系列展望分析報告。本次不只將聚焦美、中、台行情動向，也將追加分析房地產循環、 AI 生產力、供應鏈配置，更將格局拉高至國際新秩序的探討。本文為第一篇首發，我們也將陸續推出系列內容，點我追蹤全系列！

自 2022 年以來，伴隨著升息循環，美國房市明顯受到壓抑，無論是房屋開工還是銷售都顯示出疲弱跡象，最新營建許可和新屋開工的數據仍在低位徘徊，成屋銷售年增率也處於負值。而如今降息循環終於展開，究竟能否在未來刺激房市、支撐經濟？同時，長線房地產循環走到哪裡了？能否在 2025 年延續多頭？我們將在第一段分析降息後的房市需求以及借款人財務狀況，再於第二段接續探討長線房市是否有泡沫的可能性。

一、借款人財務狀況依舊健康，降息有望刺激需求回升

需求面：降息刺激需求，預計將為房價、經濟帶來動能

首先，由於購屋需求高度依賴貸款，我們認為降息帶來的貸款標準放鬆預計能夠在未來有效提振房貸可用性，最終成功刺激需求改善。借鑒下圖觀察歷史，也確實能看到在房貸利率下降的時期，成屋、新屋銷售通常都能夠湧現向上動能。

再從下方第二張圖觀察當前數據表現，從銀行緊縮房地產貸款標準淨比例來看，其早在 2023 年中暫停升息後便自高峰一路下滑，代表貸款標準緊縮程度持續在放緩，未來搭配降息循環也有機會見到進一步轉向寬鬆。在貸款條件改善之下，貸款需求也出現相對應的好轉，國內銀行的房地產貸款淨需求比例在 2023 年末便落底、不再繼續惡化，並且一路向上，如今已相當接近零軸，若未來貸款條件進一步轉寬，預計能夠見到貸款需求重回成長，淨需求比例回升至零軸以上。

借款人財務狀況：高利率並未衝擊違約，拖欠率維持歷史低檔

同步看到借款人的違約狀況，按照直覺判斷，高利率本應加重房貸借款人的負擔，使其財務體質惡化，進而推升整體貸款拖欠率，但是觀察房貸借款人的財務狀況，房貸拖欠率仍然位於歷史低檔，不像車貸、信用卡貸款拖欠率出現明顯的上升。這主要是由於近十年來，美國房貸超過 9 成採取固定利率貸款，因此即便遭逢升息，在利率早已鎖定下也影響甚微。

從紐約聯儲的家庭債務與信用報告統計來看，自從 2008 年金融海嘯後，次貸（Subprime）借款佔比幾乎可以忽略不計，房貸借款人多集中在信用評分高的族群（Prime），整體信用評分中位數也維持在高檔 750 分以上，顯示借款人財務體質健康，即便進入輕度拖欠款項比例有所增加，也不過是回到疫情前水準而已。整體來說，目前房貸借款信用評分高檔之下，沒有發生大規模違約的疑慮，且考慮到貸款條件的放寬後，信用評分稍低的借款者更有機會取得貸款，同樣也能夠進一步推升需求。

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綜上所述，在開啟降息循環、貸款條件放寬之下，需求將有機會伴隨著回升，同時我們也看見房貸借款人的財務體質其實相對的健康，多集中在信用評分高的族群（Prime），後續若貸款條件如預期放寬，信用評分偏低的族群也有機會取得貸款，進一步推升需求，而房市需求也將一併帶動其他住房相關支出，給予消費支撐。

除了房市需求給予消費支撐外，降息同樣也有助於建商釋出供給，支撐建築相關投資支出，將房市投資與相關消費支出加總，佔比便達美國 GDP 約 7 ~ 10%，可見其影響力，這也是為什麼我們認為房市將成為未來一年景氣能否軟著陸的重要關鍵之一。而屆時我們需要觀察的便是房價高漲之下，到底有沒有潛藏泡沫的成分，對此我們將在下一段著重分析。