我們想讓你知道的是 :
在各國央行升息下,部分國家的房價已出現明顯下跌,全球房市會成為金融危機的引爆點嗎?

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論壇

根據 Savills Research 2020 年的資料,房地產與債券為全球資產市值排名前兩名,M平方也在 金融風險系列五 提到,自全球央行升息以來,債市、房地產為近期金融脆弱性上升的主要原因,中小型銀行危機就是在債券價格下跌、長期 殖利率倒掛、住宅房地產放貸佔比過高而造成的結果。而隨著 各國央行升息 逐步進入尾聲,債市波動已較去年大幅下降,房地產則仍為市場關注的焦點,因此在 金融風險系列文 的最後兩篇,我們將討論全球、美國房地產的金融風險。

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一、全球房地產風險分析

IMF 在 4 月份全球經濟展望報告(WEO)中分析了全球房市目前的狀況,在新冠疫情期間,許多國家房價上漲的速度達到創紀錄的水準,主要原因包含低利率環境、市場上可供出售的房源數量不足等多種因素。 2022 年後,隨著高通膨與央行快速升息,全球房價成長已開始明顯放緩,房市的惡化情況在疫情前和疫情期間出現過熱的國家中更為明顯,IMF 整理五大房市的風險指標歸納出風險最高與風險較低的國家。

file 備註:各項目風險評比為 0 ~ 5 分,分數越低代表風險越低。

這五項指標分別為:家庭債務 / 可支配所得、房貸家庭比重、浮動利率債務比重、利率增長、實質房價增長,我們也以此作為依據,將其相同與差異統整為下列三點,一一探究目前全球房市的概況:

1. 全球房市普遍面臨的現象:升息造成實質房價下滑

升息、實質房價為衡量房市風險最直觀的因素,升息會使房貸利率上升,對民眾債務壓力帶來加乘效果,最終導致民眾的購房意願下降,房市降溫,甚至引發房貸違約的金融危機

實質房價即考慮到通膨因素的房價,被視為衡量房價是否過熱的重要指標,因此當房價漲幅明顯高於通膨(實質房價上升)時,象徵著房市正處於過熱狀態,往往也將伴隨著利率的調升。 1970 年代後,全球主要經歷五次實質房價年增率翻負,每一次均與央行升息有關,本次也幾乎翻負,自 2021 年起,全球央行開始從超低利率環境升息,升息國家數一度達到 80% 以上,全球短天期利率平均上升超過 3ppt,上次出現這麼高的升息幅度是發生在 2008 年,也讓 OECD 實質房價年增率自 50 年高點回落,目前已接近負成長。

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不過即使央行升息確實為影響房價的不利因素,但我們發現各國房市在央行升息時有不同的影響效果,貨幣政策傳導出現差異主要原因為「家庭債務」、「固定利率與浮動利率佔比」的不同,家庭債務越高、浮動利率佔比越高的國家,房市風險較高。

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