【主題研究】限貸令衝擊台灣房市！新青安會引發泡沫危機嗎？

我們想讓你知道的是：
台灣房地產今年呈現大漲格局，有沒有泡沫？本文將帶您深入探討新青安政策和限貸令對房市的影響、風險以及後續觀察重點。

本文重點：

財政和貨幣政策不同調引發房市混亂，限貸令反倒推升預售屋價格上漲！
違約風險上升但可控，房貸違約率、銀行逾放比率都在相對低點。
台灣人真的需要那麼多房子嗎? 當前人口對房價影響不大，但終會有天成為最大隱憂！

前言

回顧近年政府對於房市的一系列調控措施，包括平均地權條例、央行的六次選擇性信用管制、囤房稅 2.0 等，但房市買氣仍難降，自去年 7 月新青安政策上路以來，全台各地的房價持續創下歷史新高，信義和國泰的全台房價指數在 Q2 較去年同期上漲了 11.86%（前 10.48%）和 7.05%（前 6.19%），也帶動居民的房貸負擔率持續加重，現在的房價是否合理? 我們又該如何觀察本波房市的熱潮? 下面我們將依序解析。

一、左推新青安，右推限貸令？財政與貨幣政策不同調！

為何本波的房市熱潮可以說是史無前例?

台灣房價在原本就處於高位的情況下，漲幅卻又在 2023 下半年啟動，除了有 AI 需求支撐台灣外貿基本面外，在去年 7 月財政的新青安 2.0 政策也是一大催化劑，不僅加碼補貼利率（公股銀行和政府共補貼 2 碼），還拉高了貸款額度至 1000 萬，且貸款年限最長可長達 40 年，5 年寬限期間只須償還利息，可以說是史上對首購族補貼力度最大的一次，這也是為甚麼市場反應如此熱烈，下圖中可見，7 月青安貸款撥款金額仍維持在 623 億台幣的高水位。

但這也讓銀行的不動產放款比重長時間處於高檔，導致央行大動作呼籲各家銀行要限制不動產貸款總量，造成目前財政政策放水，貨幣政策卻反向收水的窘境。而這對於各類購房者會有什麼樣的衝擊？

對於買二手成屋的人：若是使用新青安的首購族，影響相對有限，因為該族群被目前政府列為主要關注的撥款對象，但即使如此，目前銀行放款水位已鄰近銀行法 72-2 規定的 30% 上限（7 月底 26.61%），也接近普遍銀行內控的 28%，愈往後面審核也會更加嚴格。如果是新青安條件以外的人，尤其是七都地區，申請壓力較大，除了會被新青安首購族排擠外，因為持有舊屋，要申請購置第二戶的貸款時還會受到央行信用管制「 6 成」的規範。
對於買預售屋的人：我們簡單分為「過去 3 ~ 5 年已經買」，以及「近期要買的人」，前者在今年進入大量交屋階段，卻同時面臨銀行業最大限貸，在房貸難貸下屋主可能將面臨違約解約的風險（違約金最多達房價的 15%），所幸這些屋主大部分是平均地權條例修正案上路前買的，只要是 2023 年 6 月 30 日前取得的預售屋仍然可以換約轉賣；而後者則因交屋前暫時無貸款需求而不受影響，因此部分想買二手成屋卻受制於限貸的買盤，可能會轉移至預售屋（大多是看到房價上漲急於上車買盤），反倒將進一步推升目前已經很火熱的預售屋市場，無法有效壓制房價。

MM 研究員：可以看到政府一手在擴需求，另一手卻要同時栓好各種限制，也造成目前房市的許多混亂。首先我們會先看到後續在購買二手成屋的需求上會開始量縮，然而，我們同樣有可能看到預售的新購屋市場因不受限貸令影響，持續熱絡，甚至原先成屋的需求可能轉移至此。而預售屋本來就是房價的天花板，持續上漲的預售屋價格不但無法壓抑整體房價，反而有可能連帶帶起成屋價格，造成量縮價漲。此外，雖當前違約風險低，但資金買盤湧入也成為後續隱憂。

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