【主題研究】川普時代引發地緣震盪！如何觀察台灣房市展望？

我們想讓你知道的是：
台灣 Q1 房市持續降溫，在川普時代下，全球供應鏈再度面臨重組，而台積電宣佈要加碼到美國投資更引發台灣「矽盾」削弱的疑慮，這是否意味著「台積房」有危險？本篇文章我們將探討川普時代下台灣房地產的三大關鍵提問與展望。

本文重點：

回顧全台 Q1 房市，我們已看到部分價格鬆動，和交易量能繼續緊縮，房市庫存壓力漸增。
川普時代下，如何影響台灣矽盾以及房市? 台積電加碼赴美設廠是否影響到「台積房」? 央行緊縮政策是否出現轉向?
如何進一步觀察各縣市的房市未來? 短期看房市供需，長期看人口流動。
結論：房市的重點短期在「房市供需」，長線看「人口」和「生產力循環」。

在川普時代的影響下，中美關稅對撞和產業鏈重組重新推高市場不確定性，針對台灣房市，我們將在下方第一段先更新最新房地產狀況，並在二、三段分別分析「台積房」光環是否將退潮，以及製造業循環、人口減少下，台灣房市的展望。

一、全台 Q1 房市回顧：部分價格鬆動，量能繼續緊縮

首先回顧台灣第一季各縣市的房市狀況，可以發現在政策壓力、景氣逐漸趨緩的情況下，台灣房市於今年以來進一步的降溫：

房價上漲幅度收斂，地區表現分歧：今年第一季以來，房價普遍已開始出現趨緩，例如觀察以中古屋為主的「信義房價指數」，台北、新竹、台中、台南和高雄分別在 2025Q1 下滑至 136.2（前 141.5）、 248.4（前 265.1）、 195.42（前 200.5）、 199.3（前 217.8）和 177.3（前 186.8），唯獨新北和桃園維持上漲；另外，以新屋及預售屋為主的「國泰房價指數」，桃園以北的地區也開始出現放緩，包括台北、新北和桃園分別下滑至 132（前 136.7）164.1（前 167.4）和 162.4（前 168.57），桃園往南的縣市普遍維持上漲格局。
交易量持續量縮，買賣移轉棟數雙位數衰退：雖價格仍在高檔，但交易量卻已經有顯著萎縮，觀察建物買賣移轉棟數 Q1 僅 63,101 棟，年減幅達 -22.1%（Q4 -10%），六都中較去年同期下滑幅度最大前三名為台南 -28.7%（前 -12.89%）、高雄 -19.61%（前 -1.8%）和新北 -19.15%（前 -16.85%）。買盤相對具支撐的在桃園 -4.8%（前 3.6%）、台中 -4.1%（前 -2.5%）。
房屋庫存堆積壓力逐漸浮現：其中二手屋市場在買方態度趨於保守的情況下，也讓庫存的壓力漸增，觀察七都的二手屋待售存量已攀升至 2023 年 9 月以來新高，其中庫存壓力最大的縣市也是上一段提到的「台南」和「新北」，台南市持續創下歷史新高 7,030 棟，新北市的 18,119 棟也來到了 2021 年 1 月以來的新高，其他縣市普遍也有不等幅上升，僅台北市的待售屋數量維持在歷史低檔的 9,972 棟，壓力相對較小；而新屋方面，從新建餘屋（屋齡 5 年內）也可觀察新屋市場的庫存狀況，全台在 2024Q2 的新屋餘屋數達到 10.3 萬棟的歷史高點，各縣市也普遍處於遠高於疫情時的水準，唯獨台北市處於相對低檔的 3,875 棟。

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從第一季來看，我們已看到全台房市逐步由高檔趨緩，且交易動能已有明顯滑落，即使開始進入房市的傳統旺季，在二手屋和新屋待售屋堆積以及囤房稅 2.0 於 5 月正式開徵之際，銷售壓力漸增，若觀察住商機構公佈的議價資料，今年除了台中議價率持平外，其餘城市議價率均有感擴大，桃園、台南更擴大至 18.2％、 19.5％，比去年增加 5 個百分點左右，反映多屋族和建商的壓力越發明顯。