本篇文章我們將帶讀者一覽當前台灣房市現況，包括新屋和二手屋市場比較以及七都的觀察，另外，我們也將深入討論現在影響房市最重要的三個政策 --- 信用管制、利率和新青安，並展望未來。
本文重點：
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2025 年的台灣房市，站在政策與景氣交錯的十字路口。第七波信用管制壓抑交易熱度，新青安政策的補貼效應逐漸消退，房市量縮成新常態，又面臨交屋潮和庫存壓力，房市循環供需指標於 2025 年跌落至 2000 年後新低。與此同時，台灣經濟動能卻受到 AI 生產力循環的強勁支撐，兩相矛盾之下，本篇報告，我們將帶大家回顧 2025 年房市的轉折，更重要的是展望 2026 年，影響台灣房市的關鍵。
一、 回顧 2025 年：台灣房市三大趨勢
回顧 2025 年台灣房市，與前幾年熱絡的市況有所不同，我們可以看到以下三大明顯趨勢：
趨勢一：價格波動加大、交易量大幅衰退
自第七波信用管制以來，房價有所趨緩，主要來自 二手屋房價 的壓力，預售屋和新屋市場的相對穩定。觀察到主要房價指數，樣本集中在預售屋與新建案的 國泰房價指數 持穩在高檔，而排除預售屋、並統計住宅與商辦的永慶房價指數明顯衰退，樣本相近的 信義房價指數 波動也較大 。
整體來看，房市信用政策的收緊，更廣泛影響到交易量的部分，2025 年全台的房市交易量顯著衰退，9 月的 建物移轉登記買賣棟數 僅剩 20,039 棟，年減幅達 -32.1%（前 - 32.9%），正常年份的月均買賣棟數落在 25,000 棟左右，明顯低於正常值。
備註：永慶、信義和國泰房價指數的取樣範圍均不相同，永慶房價排除預售產品，選取「住宅和住辦商品」，包括公寓、大樓、華廈、套房、透天；信義同樣排除預售產品，選取「純住產品」，包括公寓、華廈及電梯大樓物件，排除具備其他用途之住宅物件；國泰的樣本主要是預售屋和新建案。
趨勢二：交屋潮爆發，空屋率攀升
再看到供給面與庫存，當前房市要面對的是 2020 ~ 2021 年疫情期間全球央行大寬鬆、預售屋爆發後的交屋潮，若觀察「核發建物使用執照面積（俗稱使照面積）」，其 12 個月平均值已來到 2007 ~ 2008 年的高水準，這也讓「房市供需指標」下滑至 2002 年的低水位。
在供給攀升的情況下，低度使用住宅比率（俗稱空屋率） 已在 2024 下半年有明顯爬升，來到 9.79%，低度使用住宅數創有數據以來的最高，達 91 萬戶，而這些閒置住宅使整體房市庫存堆積，新建案待售存量持續創高，二手屋待售存量也處於高檔。若從縣市來看，低度使用住宅量（空屋量）來看，上升最快的前三名縣市落在台南、高雄和台中，整體桃園以北壓力較低，這也反映在區域房價表現上，我們於下段詳述。
趨勢三：中南地區壓力較大，北部相對有撐
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