我們想讓你知道的是:
2021 年在寬鬆貨幣環境、原物料飆漲、台商回流等因素下,激勵了各地房市價量齊揚,也衍生出了許多熱議的話題,包括了房市泡沫現象、居住正義、打炒房政策等等,本文將從數據及基本面來探討目前的房市概況,以及展望未來台灣房地產可能的發展路徑。

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一、房市過熱引來接連的政策管制,效果如何?

1. 房市盛況

過去一兩年在新冠疫情的衝擊下,催生出了全球歷史上最寬鬆的資金環境,過剩的流動性大量湧入股票、債券及房地產等資產,也讓全球的資產價格創造了一波榮景,台灣除了股市以外,房地產的熱度在去年年底依舊不減,若以 信義房價指數 來看,即使經歷了 Q2 及 Q3 的疫情升溫,房價仍然連三季維持在接近 10% 的年漲幅。此外,在 2021 年 11 月 五大行新承作的購屋貸款金額 達 719 億元,創下 2016 年 1 月房地合一實施以來的新高,同月的 全台建物所有權移轉棟數 達 45252 棟,年增 5.1% ,均反映了房市的熱絡。

此外,在各大科技廠陸續加大設廠下,雙北以外的地區可看到建商紛紛擴大獵地幅度,2021 年上市櫃建商的土地交易金額達 1396 億元(2020 年為 1200 億元),買地金額創下新高,且有近 9 成交易落在大台北之外,其中以台中、桃園和高雄占比最大。從移轉棟數來看,台南及高雄 2021 年前三季住宅建造執照核發年增分別高達 32.1% 和 25.7% ,也顯示了建商更看好中南地區的前景,去年 Q3 漲幅 最高落在新竹縣市( 25.8% )其次依序為台中市( 15.3% )、桃園市( 11.6% )和高雄市( 9.4% )。

房市交易活絡

2. 各部門出動各種的房地產調控政策

房價的漲幅也讓政府擔憂將影響到真正房子的剛需者,各政府部門開始加大對房地產的管制,包括內政部、金管會及央行等,不過從下圖觀察本波四次的信用監管細節,最主要仍是針對囤房投機客進行打擊,包含公司法人、 3 戶以上自然人以及購地貸款的寬限期進行調整,而非要一竿子打壞整個房市產業。

央行打擊囤房

各部門打房政策 更完整的政策都整理在 房地產時間軸

因此 2021 年初因各部門加緊連環打房後,短線投資客在急於去槓桿下,預售屋一度出現拋貨潮,但後續的房價仍然被愈墊愈高,五大行庫的 新承做房貸金額 甚至在 11 月時創下新高,全台的 房屋移轉登記量 也是維持在高檔。且這個情況其實不僅限於台灣,觀看海外各國,例如鄰近我國打房更加激進的南韓在 2018 年就開始起徵「囤房稅」,並陸續推出各式抑制房價的措施,但房價依然一路上漲。站在全球的角度,根本的原因除了大環境受惠於低房貸利率外,站在台灣的角度更受惠數位轉型以及新科技應用,造成出口需求大增,進而帶動了國內的投資和經濟動能,導致不論是剛需或投資性購房者的需求都在持續攀升,也是房價持續被墊高的原因。

價量齊揚


二、升息在即,是否將衝擊台灣房價?

此波的資產熱潮除了針對房地產的政策性打房外,各國也將啟動升息因應。英國、紐西蘭率先於去年底啟動升息後,聯準會也表態 2022 年將升息 3 碼,甚至在 2022/1/5 會議紀要中暗示可能更早進入升息,台灣央行也預期將跟進升息步伐中,公股銀行早先前多數是預估台灣央行在 9 月、12 月進行升息,我們認為升息時點有跟著提前至 6 月 和 9 月的可能性,每次升息半碼( 0.125 個百分點),將重貼現率由現在的 1.125% 調升至年底 1.375% 。至於升息會不會衝擊到台灣的房價,我們用歷史經驗來解讀。

回顧過去三段美國跟台灣升息的歷史以及當時的總經環境:

  • 2004/6 ~ 2006/6:在經歷 2000 年網路泡沫後 2 年的經濟減速,全球經濟逐漸走向復甦,同步也帶起了通膨壓力,而當時的聯準會主席葛林斯潘為控制通膨和過熱的經濟下,決定開啟升息循環。

  • 2010/6 ~ 2011/7:全球經濟經過 2008 年金融海嘯的衰退後,在聯準會 QE 政策和中國的四兆鐵公雞刺激下,全球再度迎來強勁的復甦,也帶動了台灣的經濟與房地產,房價出現飆漲,為了抑制房地產的過熱,台灣央行於 2010/6 意外宣布升息。

  • 2015/12 ~ 2018/12:美國維持穩定成長態勢,加上縮表已告一個段落,在聯準會認為平均失業率和通貨膨脹率已達標後,於年底宣布升息。

三個期間下,全台的平均房價指數分別漲了 21% 、17.7% 和 2.57% ,可發現同期的房價並不如市場預期的因升息而出現轉折。而第 3 個時期的房價增速趨緩主要是因為當時台灣內外需同時面臨 2015 年中國經濟趨緩以及陸股股災的衝擊,加上美國升息導致資金撤出新興市場,導致台灣房市並沒有太大地表現。

反而當我們觀察每次房價開始走跌的時候,通常是發生在景氣循環出現顯著衰退的階段,包括 2000 年網路泡沫、2008 年的次貸海嘯,又或是 2014 年的中國經濟放緩與台灣本身房市供需問題。

升息與房價


三、五大圖表觀察房地產是否存在泡沫?

了解升息對於房市的衝擊後,另一個重要的議題就是台灣房市供需是否健康,有無泡沫,或過度投機和非理性的漲幅?以下我們列出五大指標來做衡量:

1. 低度使用住宅比率(空屋率)

由於空屋的統計較為困難,此比率主要是針對「平均用電度數 ≦ 60 度 」的住宅進行統計,當用電度數低於用電門檻時,則視為空屋。當市場上的空屋較多時,代表購房者較多是基於投資和投機的動機,較不利於房價後續走勢。而目前內政部公布的 低度使用住宅比率 在 2021 上半年再度下探至 9.13% ,續創歷史新低,也代表著房市的需求仍相當旺盛,而且較多為剛需所帶動。

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