中國房價自2015年初以來持續升溫,逼得各線熱點城市紛紛祭出限購政策,目前政策效果已開始發酵,總體房價今年以來呈現趨緩,深圳房價甚至在8月出現衰退(-2%),中國房市將會持續降溫到什麼時候呢? 本篇文章將帶大家一起了解中國房市的歷史走勢及其循環,同時分析中國房市將面臨的風險與危機,並且預測未來的房價走勢。

中國房市歷史走勢與限購政策

先前在人行今年政策方向&中國股匯看法文章中,介紹了中國近十年貨幣政策與房市間的拉扯,在此M平方將直接以房市的角度出發,帶領各位窺探中國房價的歷史變化及相關調控政策(圖1)。

2010年4月,國務院出台《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱新國十條,北京即刻於月底提出「國十條實施細則」,這是中國首次提出的家庭購房套數「限購令」。2011年1月,房價仍位於高檔,政府再次推出新國八條,同時,由於通膨也處於高位,人行因此調高存款準備金率及貸款基準利率來提升資金成本,藉以打壓投機買房。房價受此影響,成長速度開始有減緩趨勢,年末人行因歐債風暴改採寬鬆的利率政策,但房價仍繼續下降,更在2012年初降至零以下的負成長。

不過,接連的調降利率很快又再次刺激房市,因此政府於2013年2月出台了新國五條,但效果並不明顯,無法有效打擊人們追價的慾望,房價仍持續上升,而當時呈現負值的通膨率成了人行採取緊縮政策的阻礙,因此人行也無法利用升息抑制房價,僅依賴各線城市的相關限購及調控政策。但很快地,房價高點於年底形成後就持續下滑,2014年中各線城市也陸陸續續取消限購政策。

然而,儘管已取消限購政策,房價還是繼續快速下滑,人行趕緊於2014年9月全面鬆綁限貸救房市。同時間,中國經濟下行壓力大,人行於年底開啟新一輪降息寬鬆政策。房價下滑續到2015年3月即出現反轉,但僅初步回升,且經濟仍處於較差的狀態,人行持續降息到2016年初,這段時程房市與中國經濟同處降溫階段。

時間來到2016年,房價受到各式寬鬆政策刺激又開始飆漲,一線熱點城市「北上廣深」房價漲幅皆紛紛超過20%。上海首先於2016年3月出台俗稱「滬九條」的限購令。爾後,其他一線及他線城市也紛紛祭出限購政策打壓房價,不過房價並無立即降溫,熱度反而由主要城市傳導到三、四線城市,甚至引發離婚潮,逼得各線超過20個城市於10月再次開啟限購政策。

這一次終於有較明顯的效果,總體房價於2016年11月形成高點即逐漸下滑,但仍位於高成長區間,因此2017年3月時,又有更多的城市祭出或加強限購政策,限購政策更加嚴格,也更加複雜,成都、廈門、福州等14個城市甚至推出過去沒有的「限賣令」,不只對有需求面的買方有所限制,政府也開始控制供給方。限賣就是規定買方在取得不動產一定時間後,才能再轉賣房產。北京也針對為了買房離婚的人給予限制,限制規定離婚不足一年的房貸申請人需按二套房信貸政策執行,才最終逼使房地產價格於今年下半年明顯降溫。

中國房市受政策影響波動大,循環期間較短

從上可知,中國房地產於近幾年並非是實質需求或供給所帶動,而是完全仰賴政策,在政策放寬時出現大幅的購買潮,不斷抬價拉抬泡沫,而又在政府明顯打房時縮手,出現房價下滑。根據商品房銷售面積,中國房市由2007年至今,已歷經3個循環(高點至高點),而目前正開啟新的循環,並且位於高點向下的階段(下圖2)。近十年的循環中,由高點至低點經歷約1-2年,而由低點再升回高點,大概只需1年的時間,整個循環僅2-3年。相較於美國、英國、日本等先進國家大約18-20年的循環週期,中國房市的循環顯得極不穩定,期間短了許多,因為是還不夠成熟的新興市場,容易出現炒房及大幅受政策影響的現象。

中國商品房銷售面積為房價領先指標

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