【總經Spotlight】中國房市歷史循環＆未來走勢預期

中國房價自2015年初以來持續升溫，逼得各線熱點城市紛紛祭出限購政策，目前政策效果已開始發酵，總體房價今年以來呈現趨緩，深圳房價甚至在8月出現衰退(-2%)，中國房市將會持續降溫到什麼時候呢? 本篇文章將帶大家一起了解中國房市的歷史走勢及其循環，同時分析中國房市將面臨的風險與危機，並且預測未來的房價走勢。

中國房市歷史走勢與限購政策

先前在人行今年政策方向&中國股匯看法文章中，介紹了中國近十年貨幣政策與房市間的拉扯，在此M平方將直接以房市的角度出發，帶領各位窺探中國房價的歷史變化及相關調控政策(圖1)。

2010年4月，國務院出台《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱新國十條，北京即刻於月底提出「國十條實施細則」，這是中國首次提出的家庭購房套數「限購令」。2011年1月，房價仍位於高檔，政府再次推出新國八條，同時，由於通膨也處於高位，人行因此調高存款準備金率及貸款基準利率來提升資金成本，藉以打壓投機買房。房價受此影響，成長速度開始有減緩趨勢，年末人行因歐債風暴改採寬鬆的利率政策，但房價仍繼續下降，更在2012年初降至零以下的負成長。

不過，接連的調降利率很快又再次刺激房市，因此政府於2013年2月出台了新國五條，但效果並不明顯，無法有效打擊人們追價的慾望，房價仍持續上升，而當時呈現負值的通膨率成了人行採取緊縮政策的阻礙，因此人行也無法利用升息抑制房價，僅依賴各線城市的相關限購及調控政策。但很快地，房價高點於年底形成後就持續下滑，2014年中各線城市也陸陸續續取消限購政策。

然而，儘管已取消限購政策，房價還是繼續快速下滑，人行趕緊於2014年9月全面鬆綁限貸救房市。同時間，中國經濟下行壓力大，人行於年底開啟新一輪降息寬鬆政策。房價下滑續到2015年3月即出現反轉，但僅初步回升，且經濟仍處於較差的狀態，人行持續降息到2016年初，這段時程房市與中國經濟同處降溫階段。

時間來到2016年，房價受到各式寬鬆政策刺激又開始飆漲，一線熱點城市「北上廣深」房價漲幅皆紛紛超過20%。上海首先於2016年3月出台俗稱「滬九條」的限購令。爾後，其他一線及他線城市也紛紛祭出限購政策打壓房價，不過房價並無立即降溫，熱度反而由主要城市傳導到三、四線城市，甚至引發離婚潮，逼得各線超過20個城市於10月再次開啟限購政策。

這一次終於有較明顯的效果，總體房價於2016年11月形成高點即逐漸下滑，但仍位於高成長區間，因此2017年3月時，又有更多的城市祭出或加強限購政策，限購政策更加嚴格，也更加複雜，成都、廈門、福州等14個城市甚至推出過去沒有的「限賣令」，不只對有需求面的買方有所限制，政府也開始控制供給方。限賣就是規定買方在取得不動產一定時間後，才能再轉賣房產。北京也針對為了買房離婚的人給予限制，限制規定離婚不足一年的房貸申請人需按二套房信貸政策執行，才最終逼使房地產價格於今年下半年明顯降溫。

中國房市受政策影響波動大，循環期間較短

從上可知，中國房地產於近幾年並非是實質需求或供給所帶動，而是完全仰賴政策，在政策放寬時出現大幅的購買潮，不斷抬價拉抬泡沫，而又在政府明顯打房時縮手，出現房價下滑。根據商品房銷售面積，中國房市由2007年至今，已歷經3個循環(高點至高點)，而目前正開啟新的循環，並且位於高點向下的階段(下圖2)。近十年的循環中，由高點至低點經歷約1-2年，而由低點再升回高點，大概只需1年的時間，整個循環僅2-3年。相較於美國、英國、日本等先進國家大約18-20年的循環週期，中國房市的循環顯得極不穩定，期間短了許多，因為是還不夠成熟的新興市場，容易出現炒房及大幅受政策影響的現象。