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【關鍵圖表】觀察中國房市的關鍵指標!

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近期隨著中國資金面的吃緊,代表銀行間借貸成本的Shibor不斷向上飆升,3個月的Shibor從2.8%一路走高到4.77%,同一時間中國的房價也在Shibor向上走高的同時,出現了高點回落的現象,兩者之間是否存在著什麼樣的關係?我們是否可以用Shibor觀察房市?

Shibor是什麼?

Shibor為中國銀行間短期相互借款的利率,可以視它為一種反應目前市場資金鬆緊的情況,目前Shibor有8個期間的報價,分別為隔夜、1周、2周、1個月、3個月、6個月、9個月以及1年。

當市場資金充裕>>Shibor走低 當市場資金緊俏>>Shibor走高

Shibor與房市的關聯是什麼?

我們利用2010年至今,中國房市出現明顯的三次循環來觀察利率對房價的影響。

2010年4月,中國政府提出《新國十條》打房政策,這是首次提出的家庭購房套數限購令,然而房價到了2011年1月仍位於高點,因此人行宣布調高存款準備金率,從1月的19%調高到7月的21.5%,Shibor(3個月)也從原先的4.42%攀升到7月高點6.39%,而在利率的調升過程中房價則開始出現明顯的向下修正。

2013年2月,中國政府再次推出《新國五條》的打房政策,然而政策祭出後,中國房市依舊熱絡,總體房價成長持續上揚,一度達到10%高點。直到2013年下半年起,因當時中國影子銀行興起,由於這些私有公司還款能力不足,導致銀行出現信貸危機,Shibor(3個月)從2013年6月的3.88%上升到5.8%,中國貨幣上場出現「錢荒」的問題,儘管政府於2014年中提出房市鬆綁政策,房價之後依然出現下跌循環。

2016年底,由上海第一個推出《滬九條》,接這一線及二線城市皆陸續推出打房政策,但中國房市卻仍維持在高速成長。直到Shibor(3個月)在今年初因為人行上調逆回購和MLF等公開市場操作工具再加上M2年增率持續放緩等因素之下,出現飆升情形,房價才終於在今年初開始以來出現高檔回落現象,深圳房價甚至已經開始出現衰退。

因此,根據這三次大循環的觀察,我們認為利率走勢對房市的影響大過於政策,政府政策對房價有限,而利率的變動更是觀察房價的關鍵


結論

正所謂上有政策,下有對策,儘管中國政府實施再多的限購令,但是地方政府為了地方的經濟,實際執行狀況不為人知,加上民間有多種方法可以鑽漏洞,例如:政府先前規定一個家庭只能購買一套房,就出現離婚買房、政府規定地產開發商不能過度拉抬價格販售,於是建商綁定車位一起銷售,把價格轉移到車位上,這些對策都凸顯出政策難以實際控管房價。

然而利率政策的效果卻截然不同,鮮少有人不用貸款買房,只要利率走揚,資金借貸成本飆升,願意把錢放在房地產市場的投機客自然變少,因此利率走勢為觀察房價的重要先行指標,只要當市場資金充裕,Shibor將會走低,房價之後走高的機率便會增加,當市場資金緊俏時,Shibor將會走高,房價將進一步地被影響,出現回落的機率大增。

今年9月30號,人行宣布明年初將實施定向降準,此次人行的政策給予了市場信心,然而由於政策將於明年才實施,因此M平方認為至今年底Shibor仍將維持4%以上的水準,代表市場資金仍趨緊,預計2018年則因人行的寬鬆挹注,Shibor將向下走低,短期有助於緩和房價的跌勢。

M平方仍然認為此次人行的政策並不能完全消除房市的危機,不過是延緩了危機發生的時間點,原因為中國M2/GDP比重過高,中國政府難以過度寬鬆(詳見中國房市歷史循環&未來走勢預期文章),中國房市供過於求狀況依舊嚴重。

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