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美國-房地產 ×

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發行地 投資標的 價格 1個月 年初至今 總管理費
Vanguard-房地產類股ETF[VNQ] $101.25 8.29% -12.72% 0.12%
Schwab-美國不動產投資信託ETF[SCHH] $23.41 8.43% -11.14% 0.07%
SPDR-房地產類股ETF[XLRE] $45.43 8.89% -12.31% 0.10%
iShares-美國房地產ETF[IYR] $102.38 8.64% -11.85% 0.39%
iShares-Cohen & Steers不動產投資信託ETF[ICF] $67.33 8.97% -11.50% 0.33%
FH富時不動產ETF[00712] $12.42 9.81% -7.38% 3.26%
群益道瓊美國地產ETF[00714] $21.86 11.08% -8.04% 1.66%
#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國-房價指數

S&P 全國房價指數：由標準普爾所發布的房價指數，發布的時間為每月的最後一個星期二，公布前兩個月的數值。其計算對象以銷售 2 次及以上的單戶住宅為樣本（新屋價格並不計算在此指數中）。單戶住宅是指只有一個居住單元，如獨立式住宅、透天別墅等（公寓大樓為多戶住宅）。此綜合指數以全美國各地區面積占總合面積比例給予權重，西部洛杉磯以及東北紐約權重較大，房價中位數也屬於較高的地區，為組成房價指數的最大影響因素。

S&P 前 20 大房價指數：選擇全美前 20 大城市，依照上述同樣的方式計算。

FAFH 房價指數：由聯邦住房金融局編制，也是針對單戶住宅，數據由房利美和房地美所提供。發布時間為每月的22-27之間，公布前兩個月的數值。因此，FAFH 房價指數的統計對象為房利美、房地美這兩家公司針對全美各州所進行的傳統抵押貸款購買或證券化交易的標的。

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  • 美國-S&P全國房價指數 (SA)
    2022-05
    304.83
  • 美國-S&P前20大城市房價指數 (SA)
    2022-05
    315.76
  • 美國-FHFA房價指數 (SA)
    2022-05
    398.05
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#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國-房價指數 (年增率)

從房價指數的年增率變化可以看出，美國房地產循環約 18 年一次，如 1990、2008 年的衰退均與房地產崩盤有關。

房價走勢也受升、降息影響，當聯準會啟動升息循環，美國房價漸受壓抑，整體房市年增動能趨緩，反之亦然。

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  • 美國-S&P全國房價指數 (L)
    2022-05
    304.83
  • 美國-S&P全國房價指數 (年增率, R)
    2022-05
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#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國-新屋開工vs.營建許可

新屋開工（Housing Starts）：
由美國商務普查局（U.S. Census Bureau）調查各地的房屋建築發照單位，以瞭解上個月該地新開工的住宅建案，於每月底公布。調查從房屋建照的發照單位開始，先算出當月已獲建照的房屋總數量，再詢問每張執照的持有者或建商該棟建築物從哪一月份開始動工建屋，並將調查資料分成「獨棟房屋」與「連棟房屋」（如公寓）的開工資料。

營建許可（Building Permits）：
指建商開工建房子前要先取得的許可執照，與新屋開工同步公布。有許可，未來才會有更多房子建造出來，因此是領先新屋開工的指標，也被美國商務部列為「領先指標」的組成項目之一。

一般消費者的購屋意願會考量當前與將來的利率水準及經濟前景，因此當消費者購買房屋時，通常代表其看好未來經濟前景，所以新屋開工與營建許可，能夠當作房市以及美國經濟的領先指標。

根據美國 GDP 試算，私人投資住宅項目佔國內私人投資約 19 ～ 21%，占美國 GDP 約 3 ~ 4%，若再加計相關家具、家用品以及住房相關服務等項目，則占美國 GDP 約 7 ~ 10%，房市對於經濟有一定程度的影響力。

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  • 美國-新屋開工數 (SAAR, L)
    2022-07
    1,446.00k
  • 美國-營建許可 (SAAR, L)
    2022-07
    1,674.00k
  • 美國-新屋開工 (SAAR, 年增率, R)
    2022-07
    -8.07%
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收藏 美國-成屋銷售

成屋銷售（Existing Home Sales）是由美國「全美不動產協會（NAR）」調查公布的數據，於每月 25 日前後公布前一月銷售數字，反映美國整體成屋銷售狀況。

由於房屋消費金額龐大，可說是民眾最大的消費品與資產，且房屋銷售狀況也牽動著傢俱、家電用品等耐久財，與耐久財訂單高度相關。因此，美國「成屋銷售」除了反映房地產的景氣狀況，也同步反映美國製造業、甚至整體景氣的狀態，是市場的先行指標。

而成屋銷售亦跟升、降息變動相關，當處於升息循環、利率攀升時會給予銷售壓力；相對地，當啟動降息時，購屋成本降低，將能促進房市回春。

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  • 美國-成屋銷售 (SAAR, L)
    2022-07
    4,810,000.00
  • 美國-成屋銷售 (SA, 年增率, R)
    2022-06
    -14.24%
  • 美國-成屋房價中位數 (R)
    2022-06
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#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國-成屋庫存

成屋供需與庫存及升降息相關，同步亦可觀察庫存月數。

庫存月數是指「待銷售數量／當月已銷售數量」，代表成屋庫存平均須去化的月數，也就是當月消化庫存的能力，數字愈低，代表當月銷售狀況愈佳。

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  • 美國-成屋庫存 (L)
    2022-06
    1,260,000.00
  • 美國-成屋庫存月數 (R)
    2022-06
    3.00
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收藏 美國-新屋銷售

美國新屋銷售由商務部根據建商提供的銷售合約統計，於每個月月底公布。與成屋銷售不同之處在於衡量標準是合約簽訂的時間點，新屋銷售是指在房屋開始興建之前就被買走（簽訂合約），而非交屋的時間點。因此觀察此數據可了解有多少房屋開始興建，約占全部房屋銷售的 20% 左右。

新屋銷售與成屋銷售變化的意涵雷同，除了顯現住宅部門的景氣狀況，也影響到房屋開工及營建、住宅相關耐久財或非耐久財（如建材，家電，家飾品等）產業。再加上這類消費金額龐大，一般民眾在做購買決策前往往會審慎考慮未來的經濟狀況，因此具有領先經濟指標的特性。通常房屋銷售率持續下降，則代表經濟景況將可能走下坡；反之則預示景氣將出現復甦。

此外，聯準會連續升、降息會影響房貸利率，進而也會對房屋銷售造成影響，投資人應同步留意。

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  • 美國-新屋銷售 (SAAR, L)
    2022-06
    590.00k
  • 美國-新屋銷售 (SAAR, 年增率, R)
    2022-06
    -17.37%
  • 美國-新屋房價中位數 (R)
    2022-06
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收藏 美國-成屋簽約待過戶銷售指數

美國「全美不動產協會（NAR）」每月根據已簽訂合約但尚未進行過戶移轉的現有單戶住宅、公寓，編製而成的成屋簽約待過戶銷售指數（Pending Home Sales Index）。由於房屋通常於出售前一到兩個月內簽訂契約，並且契約內包含毀約需支付賠償金的條款，因此幾乎可認定未來就會成交。

因此，該指標可視為成屋銷售（Existing Home Sales）的領先指標，可用來衡量美國整體房屋銷售的狀況。

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  • 美國-成屋簽約待過戶銷售指數 (L)
    2022-06
    91.00
  • 美國-成屋簽約待過戶銷售指數 (年增率, R)
    2022-06
    -19.25%
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收藏 美國-獨棟新屋市場指數

美國獨棟新屋市場指數（Housing Market Index, HMI）是美國全國住房營建商協會（National Association of Home Builders, NAHB）每月根據 400 份建商成員的調查回覆編制而成。

建商成員及時反映美國獨棟新屋市場的 3 個細項問題：獨棟新屋銷售現狀、獨棟新屋未來 6 個月銷售展望、獨棟新屋銷售潛在買家流量。前兩項問卷選項為「很好、普通、不好」；最後一項選項則為「非常高、平均、非常低」。

3 個細項擴散指數計算方式為（很好／非常高的占比 - 不好／非常低的占比 ＋100）／2，最後再做季節性調整，因此指數以 50 為基準點，並介於 0 至 100 之間，50 以上代表獨棟新屋市場整體狀況較好，反之亦然。HMI 則根據 3 個細項擴散指數再做加權平均，解讀方式相同。

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  • 美國-獨棟新屋市場指數
    2022-08
    49.00
  • 美國-獨棟新屋銷售現狀指數
    2022-08
    57.00
  • 美國-獨棟新屋銷售潛在交易指數
    2022-08
    32.00
  • 美國-獨棟新屋銷售展望指數 (未來6個月)
    2022-08
    47.00
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收藏 美國-家戶還本息/家庭所得比vs. 30年房貸利率

美國家戶還本息占可支配所得比率，能夠反映當前美國人民的所得購買房地產的負擔程度，將受聯準會升、降息影響。

利息低廉的時期，此比率維持低檔，同時家戶可支配所得成長尚能跟上房價增長，美國人民所得目前要購買房地產負擔不大；相對地，利息高檔時會推升此比率，美國人民購買房地產的負擔增加。

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最新數據
  • 美國-家戶還本息占個人可支配收入百分比 (SA)
    2022 Q1
    9.52%
  • 美國-30年期房貸固定利率 (NSA)
    2022 W32
    5.22%
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收藏 美國-房地產放款

當聯準會連續升息時，將逐漸推升房貸利率、壓抑房屋銷售狀況，降低銀行貸款意願，使房地產放款與房價年增出現同步回落狀況。相對地，當啟動連續降息時，長時間的低利率會使得房地產放款回升。

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  • 美國-房地產放款 (SA, 年增率)
    2022 W31
    5,072.80%
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    2022-05
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收藏 美國-房貸利率

房貸利率與基準利率同向變化。

美國升息 → 房貸利率上揚 → 購屋借貸成本提升
美國降息 → 房貸利率下滑 → 購屋借貸成本下降

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最新數據
  • 美國-30年期房貸固定利率
    2022 W32
    5.22%
  • 美國-15年期房貸固定利率
    2022 W32
    4.59%
  • 美國-1至5年期房貸變動利率
    2022 W32
    4.43%
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收藏 美國-房屋空置率

美國普查局（U.S. Census Bureau）每季統計調查國內房屋的空置率，並分為出租、和出售房屋兩類，該指標被政府和私部門（例如營建商、房仲業、和經濟預測機構）廣泛使用，可用以衡量美國房屋長期的供需狀況。

按照定義，「出租房屋空置率」為未來一年待租房屋佔整體租屋市場的比例；「出售房屋空置率」為未來一年待售房屋佔整體自有屋市場的比例。兩者比例越低，表示房屋市場的供給越緊張，有利未來房市。

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最新數據
  • 美國-出售房屋空置率
    2022 Q2
    0.80%
  • 美國-出租房屋空置率
    2022 Q2
    5.60%
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SPDR-房地產類股ETF[XLRE] $45.43 8.89% -12.31% 0.10%
iShares-美國房地產ETF[IYR] $102.38 8.64% -11.85% 0.39%
iShares-Cohen & Steers不動產投資信託ETF[ICF] $67.33 8.97% -11.50% 0.33%
FH富時不動產ETF[00712] $12.42 9.81% -7.38% 3.26%
群益道瓊美國地產ETF[00714] $21.86 11.08% -8.04% 1.66%
#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國 Zillow 獨棟房屋價格指數

以由北美最大看屋資訊平台 Zillow 統計和估計的全美各地區的房價變化，統合編制而成的獨棟房屋價格指數。該指數是利用 Zillow 開發的房屋估價演算法，除了納入近期成交的房屋外（約佔整個房屋數 2%），更考慮地點、個別房屋特徵、稅務等相關特徵因子，通過 AI 演算模型估算而來。相較於 S&P 全國房價指數，除了考慮更廣泛影響房市的因子外，Zillow 房價指數更早公布（領先約一個月的時間），提供較為即時的房價數據。

該指數統計「獨棟房屋」價格的變化，並編製而成獨棟房屋價格指數。

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最新數據
  • Zillow 獨棟房屋價格指數（L）
    2022-07
    356,336.00
  • Zillow 獨棟房屋價格指數（年增率，R）
    2022-07
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#股票型-地區：美國 #股票型-產業：房地產

收藏 美國 Zillow 公寓房屋價格指數

北美最大的看屋資訊平台 Zillow 統計和估計全美各地區的房價變化，統合編制而成的獨棟房屋價格指數。該指數是利用 Zillow 開發的房屋估價演算法，除了納入近期成交的房屋外（約佔整個房屋數 2%），更考慮地點、個別房屋特徵、稅務等相關特徵因子，通過 AI 演算模型估算而來。相較於 S&P 全國房價指數，除了考慮更廣泛影響房市的因子外，Zillow 房價指數更早公布（領先約一個月的時間），提供較為即時的房價數據。

該指數統計「公寓式房屋」價格的變化，並編製而成公寓房屋價格指數。

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最新數據
  • Zillow 公寓房屋價格指數（L）
    2022-07
    349,964.00
  • 美國 Zillow 公寓房屋價格指數（年增率，R）
    2022-07
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收藏 美國 Zillow 房屋庫存與平均銷售天數

Zillow 是北美最大的租屋 / 購屋資訊平台，該平台擁有刊載待售或待租的房屋資訊和房屋的成交紀錄，因此是個數據量龐大的房屋數據庫。Zillow 提供的「在線待售的房屋物件總數」數據，可以捕捉美國房市庫存的狀況；而「平均銷售天數」是平均每件房屋從待售轉為成交消耗時間的天數，可以捕捉美國房市銷售的狀況。

判讀這兩個數據時，需特別注意房市的季節性變化。由於傳統房市銷售旺季發生在春季至夏季，因此建議數值與去年同期相比，並搭配比較歷史時間較長的「成屋庫存」數據，較能看出整體房市庫存和銷售狀況的趨勢。

註：「平均銷售天數」官網暫時停止更新

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最新數據
  • 美國 Zillow 獨棟房屋待銷件數（L）
    2022 W31
    663,675.00
  • 美國 Zillow 所有房屋待銷件數（L）
    2022 W31
    726,088.00
  • 美國 Zillow 房屋平均銷售天數（R）
    2022 W31
    27.00
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收藏 美國-房地產 REITs ETF 股價

美國主要房地產 REITs ETF 股價走勢圖

1. Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) : 成分股橫跨美國整體房地產REITs，管理費為0.12%
2. iShares US Real Estate ETF (IYR) : 成分股橫跨美國整體房地產REITs，管理費為0.42%
3. iShares Residential Real Estate ETF (REZ) : 成分股偏重住宅型REITs、醫療型REITs，管理費為0.48%


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最新數據
  • Vanguard 美國不動產投資信託 (VNQ)
    2022-08-17
    101.25
  • iShares 美國房地產指數 ETF (IYR)
    2022-08-17
    102.38
  • iShares Residential Real Estate ETF (REZ)
    2022-08-17
    88.82
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收藏 美國-REITs股價（住宅、商業、醫療）

美國三種類型的REITs股價走勢圖：

1. 住宅型：EQR、INVH
2. 商業零售型：SPG、O
3. 醫療型：WELL、VTR

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最新數據
  • Equity Residential (EQR)
    2022-08-17
    80.57
  • Invitation Homes Inc. (INVH)
    2022-08-17
    39.73
  • Simon Property Group Inc. (SPG)
    2022-08-17
    112.84
  • Realty Income Corp. (O)
    2022-08-17
    73.58
  • Welltower Inc. (WELL)
    2022-08-17
    81.57
  • Ventas (VTR)
    2022-08-17
    50.51
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收藏 美國 - FTSE NAREIT 房地產 REITs 殖利率

富時集團（FTSE）和全美房地產投資信託協會（NAREIT）共同編制 6 個美國 REITs 指數，包括：
1. 全指數：涵蓋所有在紐約證交所、美國證交所、納斯達克上市的 REITs
2. 綜合指數：規模較大、流動性較好的股權型、抵押型 REITs
3. REITs 50 指數：50 個規模最大的上市 REITs
4. 全股權 REITs 指數：綜合指數的基礎上，剔除抵押型 REITs
5. 股權 REITs 指數：全股權指數的基礎上，剔除林業、基礎建設業 REITs
6. 抵押型 REITs 指數：超過 50% 的資產透過抵押貸款的方式，貸放給房地產所有者、物業、開發建商，藉此獲得房地產的債權，或是直接投資於抵押貸款的次級市場（主要為 MBS）

股權型 REITs、REITs 50指數的營運績效佳、成長性穩定，因此市場價格較高、殖利率也低於綜合指數、全指數。金融海嘯過後，REITs 殖利率大多介於 3 ~ 5% 之間，提供投資人穩定的收益。

抵押型 REITs 由於面臨更高的利率風險、違約風險，在市場劇烈波動、流動性緊縮的階段容易發生資金外逃、殖利率飆升的情性。

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最新數據
  • REITs 全指數
    2022-07
    3.48%
  • 綜合型 REITs 指數
    2022-07
    3.46%
  • REITs 50 指數
    2022-07
    3.19%
  • 全股權 REITs 指數
    2022-07
    3.15%
  • 股權 REITs 指數
    2022-07
    3.36%
  • 抵押型 REITs 指數
    2022-07
    10.39%
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收藏 美國-家戶債務支出佔個人可支配收入

美國-家戶債務支出佔個人可支配收入 (The household Debt Service Ratio,DSR) 代表了家庭在房貸與消費型債務支出占個人可支配收入的比例。

而家庭財務義務支出項目( Household Financial Obligations）是比 DSR 更廣泛的衡量數據。它包括租金支付、汽車租賃支付、房屋型保險和財產稅支付。

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最新數據
  • 美國-家戶財務義務支出佔個人可支配收入百分比
    2022 Q1
    14.22%
  • 美國-家戶債務佔個人可支配收入百分比
    2022 Q1
    9.52%
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iShares-Cohen & Steers不動產投資信託ETF[ICF] $67.33 8.97% -11.50% 0.33%
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收藏 美國-房屋租金vs.房價指數

房租兩大項目：主要住宅租金、所有權人約當租金。主要住宅租金的定義較直觀，即指民眾在市場上租房的花費，佔比約 CPI 的 7% ~ 8%；而所有權人約當租金則是指房屋擁有者將自有住宅於市場上出租所獲得的預期租金，計算方法為將購屋一次性成本，以租金方式分攤換算成 CPI ，佔比約 23% ~ 24% 較高。

市場上在簽訂租房合約時，通常會一次性簽訂 6 ~ 12 個月的合約，因此房價的上升要移轉至消費者會有一定滯後現象。根據觀察可以發現，房價領先於房租通膨約 1 年的時間。

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最新數據
  • 美國-S&P全國房價指數(年增率,L)
    2022-05
    19.75%
  • 美國-主要住宅租金(年增率,R)
    2022-07
    370.79
  • 美國-所有權人約當租金(年增率,R)
    2022-07
    363.47
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