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【关键图表】观察中国房市的关键指标!

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近期随着中国资金面的吃紧,代表银行间借贷成本的Shibor不断向上飙升,3个月的Shibor从2.8%一路走高到4.77%,同一时间中国的房价也在Shibor向上走高的同时,出现了高点回落的现象,两者之间是否存在着什么样的关系?我们是否可以用Shibor观察房市?

Shibor是什么?

Shibor为中国银行间短期相互借款的利率,可以视它为一种反应目前市场资金松紧的情况,目前Shibor有8个期间的报价,分别为隔夜、1周、2周、1个月、3个月、6个月、9个月以及1年。

当市场资金充裕>>Shibor走低 当市场资金紧俏>>Shibor走高

Shibor与房市的关联是什么?

我们利用2010年至今,中国房市出现明显的三次循环来观察利率对房价的影响。

2010年4月,中国政府提出《新国十条》打房政策,这是首次提出的家庭购房套数限购令,然而房价到了2011年1月仍位于高点,因此人行宣布调高存款准备金率,从1月的19%调高到7月的21.5%,Shibor(3个月)也从原先的4.42%攀升到7月高点6.39%,而在利率的调升过程中房价则开始出现明显的向下修正。

2013年2月,中国政府再次推出《新国五条》的打房政策,然而政策祭出后,中国房市依旧热络,总体房价增速持续上扬,一度达到10%高点。直到2013年下半年起,因当时中国影子银行兴起,由于这些私有公司还款能力不足,导致银行出现信贷危机,Shibor(3个月)从2013年6月的3.88%上升到5.8%,中国货币上场出现“钱荒”的问题,尽管政府于2014年中提出房市松绑政策,房价之后依然出现下跌循环。

2016年底,由上海第一个推出《沪九条》,接这一线及二线城市皆陆续推出打房政策,但中国房市却仍维持在高速增速。直到Shibor(3个月)在今年初因为人行上调逆回购和MLF等公开市场操作工具再加上M2同比持续放缓等因素之下,出现飙升情形,房价才终于在今年初开始以来出现高档回落现象,深圳房价甚至已经开始出现衰退。

因此,根据这三次大循环的观察,我们认为利率走势对房市的影响大过于政策的影响,政府政策难以实际影响房价,唯有利率的变动才是观察房价的关键


结论

正所谓上有政策,下有对策,尽管中国政府实施再多的限购令,但是地方政府为了地方的经济,实际执行状况不为人知,加上民间有多种方法可以钻漏洞,例如:政府先前规定一个家庭只能购买一套房,就出现离婚买房、政府规定地产开发商不能过度拉抬价格贩售,于是建商绑定车位一起销售,把价格转移到车位上,这些对策都凸显出政策难以实际控管房价。

然而利率政策的效果却截然不同,鲜少有人不用贷款买房,只要利率走扬,资金借贷成本飙升,愿意把钱放在房地产市场的投机客自然变少,因此利率走势为观察房价的重要先行指标,只要当市场资金充裕,Shibor将会走低,房价之后走高的概率便会增加,当市场资金紧俏时,Shibor将会走高,房价将进一步地被影响,出现回落的概率大增。

今年9月30号,人行宣布明年初将实施定向降准,此次人行的政策给予了市场信心,然而由于政策将于明年才实施,因此M平方认为至今年底Shibor仍将维持4%以上的水准,代表市场资金仍趋紧,然而预计2018年则因人行的宽松挹注,Shibor将向下走低,短期有助于缓和房价的跌势。

然而M平方仍然认为此次人行的政策并不能完全消除房市的危机,不过是延缓了危机发生的时间点,原因为中国M2/GDP比重过高,中国政府难以过度宽松(详见中国房市历史循环&未来走势预期文章),泡沫终究得被戳破。

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