收藏 台灣房市近期觀察
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1. 觀察指標:
需求端:
貨幣供給(m1b)=>房市需求(紫色線: 房貸)
供給端:
相對供需(參考去年舊文)=>房市供給(藍色線: 建商土建融及餘屋融資)
2. 個人想法:
去年底央行信用管制將使房市供給曲線右移，需求曲線則有左移壓力，但需配合觀察貨幣供給(紅色線)對房市需求的影響，可觀察貨幣供給(紅色線)及房貸年增率(紫色線)的變化，來看資金潮的力量能支撐房市需求走多久。
2020年底央行信管政策中的房貸成數控管及土融動工後始得撥滿65%，都是前波信用管制用過的策略，前者壓抑投資需求，後者用以鼓勵開工以增加房市供給。
而建商餘屋融資5成控管則是此次新出台政策，以往餘屋融資貸款成數約在6成左右，採5成控管，可使建案完工後，降低建商以餘屋融資償還土建融後的增貸空間，相當於縮減建商手上的融資能力，將使中小型建商有誘因加快出售庫存新成屋(房市供給右移)，以及新建案採取預售(房市供給右移)，以降低建案完工後資金調度困難度，筆者認為這個政策將造成房市供給曲線右移。
建商無論大小，正常經營情況下，大致來說手上會有3種類型建案:
1. 正在進行土地整合的個案:
由於合建整合期冗長(經常5年以上)，需要長期資金挹注整合期支出，例如土融利息、信託費用、地主合建保證金等。
2. 興建中個案:
通常以該個案土建融挹注興建資金需求，完工後以預售已售的房貸撥付及預售未售的餘屋融資償還土建融餘額，通常歷時2到3年。
3. 完工未售新成屋:
通常會有2年期<V約6成的餘屋融資，若有陸續出售餘屋，則以客戶房貸陸續代償。
最新數據
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台灣-貨幣總計數[M1B] (日平均)(年增率)2021-0117.81 %
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台灣-消費者購置住宅貸款餘額2020-097,811,290.00 m
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台灣-建築貸款餘額2020-092,323,405.00 m
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台灣-建物所有權買賣面積 - 台灣-建物所有權第一次登記面積0.00
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