悄悄地...一線城市平均房價再度突破歷史高點

儘管前兩年政府部門對於高房價的一片撻伐，但再度過了各行業景氣低迷的一年半載下，一線城市的平均房價再度走高達到每平方米38,700 RMB以上的位置，這個價格相當於美國人嚮往的退休天堂邁阿密市區的房價，但別忘了38,700 RMB是一線城市的均價；去年在一線城市購房的年報酬率高達24%，加上房地產還可以高度融資，季報酬率也將近10%，考量槓桿的效果下，應該有不少人年報酬50%以上了！

資料來源：Wind

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但中國的房地產是怎麼一回事呢？Bottom-up的角度來看，與幾個中國的同事聊天時發現相較於台灣的房地產需求，中國的需求剛性更強！對中國年輕夫婦來說，沒有房幾乎是不考慮婚姻了…另一方面來看，有房才能上戶籍，有了戶籍才有公共保險及教育，而公共保險、教育的資源品質在一線城市往往又遠優於其他地方。因此從這個角度來看只要一線城市的地位依舊、中國景氣沒有太大的下滑、城鄉發展資源差距存在，一線城市的房價只要還有人付得起就有需求！從Top-down的角度來看，除了來自日益高漲的社會矛盾造就的壓力外，公部門幾乎與高房價是站在同一陣線，房價跑過頭了才會有治荷蘭病的帖子出爐，但總體上高房價這個場景不但可以化解中國這本負債比過高的帳外，還可以用較好的價格出租給民間，別忘了在中國，政府是所有人的房東。

資料來源：Ricky


情感決策？理性選擇？

當然，房地產的買賣決策絕不只是財務報酬數字帳面上的意義，它在中國隱含了許多比其他地區難以量化的層面，例如：結婚的面子、戶籍帶來的公共資源以及與許多本夢比股一樣地對外來的預期。但為了簡化判斷我們首先從財務角度來看看中國的房地產買賣決策。

從圖三我們可以清楚地看到上海、深圳這兩個外籍人士最容易前往的服務、製造大城，租金報酬率也是目前最低的，分別在1.7%以及1.6%，與台灣的1.57%相近(Global Property Guide)，當然遠低於幾個主要發達國家的3-4%，美國約在3.9%。不過從Global Property Guide的網站上我們找不到中國的資料，當然！因為中國房地產不是一個外資可以輕易買賣的地方，光在上海部分房屋就只開放給上海當地戶籍購買，與中國股票市場過去的A/B股制度類似。再者想來這邊炒房獲利了結後出去中國就是個大問題！

中國一線城市的房租年報酬與台灣都是目前全球最低的經典之地，雙方都是2%未滿、炒作依舊！但這2%未滿之地絕不是代表未來的3-5年(短期某個時間點，我們也無法預期)房價就沒有上揚空間，畢竟過去人類歷史上也見過鬱金香可換一棟房子的時代，在投機下情緒的判斷遠勝於理性的比較；同時我們也不斷地強調財務上的考量絕非唯一的買賣決策，我們無法評價一、二線城市教育、醫療等公共資源差距的價差，所以這1.6-1.7%的租金報酬可能也隱含了其中的價值(也許量化評價後可以達到3-4%)，另外就是對於未來景氣判斷的差異(或許北上廣上將取代紐約、巴黎、倫敦等地…who knows?)，但台灣的華人應該正在感受所謂的1.57%租金報酬率下帶來的房地產投資場景！

資料來源：中原地產

離婚購房試真愛，公部門抓替死鬼

過去5年最大的房地產壓抑措施應該算是2011年2月出台的房地產限購令，各地政策有所不同，但主要的精神建立在每戶家庭限購數量，有鑑於此，民間紛紛出來所謂的假離婚來應對，在最近房價的飆漲下，出現了離婚試真愛一說(原本一個家庭只能買一戶房，離婚後成為兩個家庭；其中又有房產歸誰的問題！)，在每每遇到房市飆漲就會有下一波壓抑政策出台的週期下，市場又開始有謠言更嚴苛的限購令又將出爐。

不過這些政策上的謠言我們很難去判斷真偽，倒是在政策尚未出台前，公部門在9/6抓了幾個所謂的企圖”影響市場”的造謠者，主要的謠言建立在近期房市飆漲下，即將出台的房貸限制政策，我們亦無法判斷真偽！但區區7個人就足以影響市值龐大的房地產飆升的話，我倒認為這7個人的年薪少說也要一年1,000萬人民幣以上！從這個事件倒是可以感受到兩岸市場一家親的地方，華人的自由資本市場幾乎不大存在，多停留在只能做、不能說的階段。

有一點倒很有意思，在這一波的房價上漲下，資金卻呈現外流的現象，這與過去的房價上揚情形有很大的不同！而其中過去幾年民間對於外匯變動(外資熱錢)與房市變化(用上海數字主要建立在上海的對外政策較為開放)解釋建立在過去許多裙帶關係的灰色資金在海外漂白後，變身為外資(假外資，真中資)再回流購置房地產(因為規模夠大！且長年處於上漲階段)。是的！你會懷疑我們用銀行結匯數字是否太過裝傻，忽略了地下外匯這塊市場，yes or no，因為地下外匯我們很難有官方或確實數字，而地下匯款與官方資金多多少少有些關聯或領頭羊效果，所以大致上應該有同樣的 " 變化 "。



資料來源：外管局、中原地產

資料來源：Global Finance Integrity


Party ending?

從價量的關係來看(一線城市的均價與十大城市的成交面積)，房市的價與量都在創下新高，配合資金外流的情形來看，不是太令人安心。上海市場都在等待馬上到來的壓抑房市政策(過去的週期就是這樣子的)，但會不會是投機資金清完最後一波走人？或是中國放手讓房市上揚犧牲長期經濟活力來把整個國家的資產負債表美化？我們不敢說死，但不論如何在中國我們仍看到前方的烏雲打著閃電(人口迅速老化、殭屍企業出籠、影子銀行當道等即將到來的問題)，2%以下的投資報酬對於享受不到公共資源的外籍人士來說其實只是在賭誰會是最後一隻老鼠的遊戲而已…

資料來源：Wind

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本文作者：Ricky Hsu

作者簡介：多年證券研究、交易與投行經驗，喜歡觀察經濟脈動與股市變化，現在在天津從事互聯網行業、在上海感受中國金融市場以及在家餵小孩。如果您對Ricky的議題很感興趣，歡迎由此郵件聯絡：[email protected]

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